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向左走向右行,2016樓市的分岔路口
發布時間:2017年01月14日 查看次數:1309
從去庫存到限購重啟,2016年樓市市場先揚后抑,走了一個過山車式的s型。2017年樓市政策會有較長的延續性,預計樓市再度大漲可能性較低,整體交易量相比2016年會放緩。我們正處在樓市的分岔路口,未來樓市將面臨挑戰與機會。
關鍵詞一:限購重啟
為了響應2015年底中央經濟工作關于樓市去庫存的基調。2016年1月底,中國的限購城市從最高峰的46個,降到了最低峰的北上廣深4個一線城市和三亞。樓市也在4月開始逐漸走向瘋狂。
2016年9月底,人民日報發表評論文章:《失去奮斗房產再多我們也將“無家可歸”》,引發了強烈反響。就在討論還未平息之時,9月30日至10月5日,短短六天時間,北京、廣州、深圳、天津、南京、合肥、成都、鄭州等16個城市先后發布新的樓市調控政策,多地重啟限購限貸。限購重啟為2016年樓市自4月以來的瘋狂畫上了句號,也意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。
隨著2016年底,濟南、鄭州重啟限購,全國限購城市達到36個。
關鍵詞二:地王
2016年,是我國土地市場“沸騰”的一年,全國整體地價4825元/平方米創新高,同比漲72%,地王誕生接連不斷。據研究機構數據顯示,2016年30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王,創歷史新高。
從區域分布看,TOP10總價地王主要分布于一線及部分熱點二線城市。其中,深圳寶安區新會展中心(一期)配套商業用地以310億元的價格成為全國總價地王。TOP10單價地王主要在上海,達7宗之多。上海閘北區中興社區N070202單元地塊以100218元/平方米成為全國單價地王。較2015年單價地王單價上漲25%。
除了一線城市,二、三線城市同樣瘋狂。合肥的土拍競爭最為激烈,全年地王平均溢價率高達264%,而東莞的地王平均溢價率更是高達435%。
關鍵詞三:新廣告法
福無雙至禍不單行,2016年10月,與限購一同而來的是住建部宣布嚴查房地產市場違法違規行為,并曝光了45家違法違規企業。北京、深圳都對點名的違規企業進行了迅速查處。頒布滿一年的新廣告法終于開始落實執行了。這讓本應忙于搶收業績的全國房地產從業人員,開啟了一場刪廣告、撕海報、拆沙盤的自我整頓。界限不明確的嚴厲打擊,一時讓所有地產人人心惶惶。“戶型好到說不清、價格優惠到不讓說、服務好到沒朋友”等新式廣告文案也由此誕生。
誠然,房產廣告長久以來言過其實、玩弄浮夸的文字游戲,治理虛假宣傳利國利民。但運動式的整治,影響力恐怕難以長久。
關鍵詞四:房地產金融
曾被不少房企寄予厚望的房地產金融,在2016年初就被潑了冷水。在這場針對互聯網金融進行的專項整治中,首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策等行為被緊急叫停。這些房地產金融產品被認為違背了央行和銀監會對于房地產信貸相關政策的精神,使得監管機構對于房地產金融杠桿的控制變得無效。10月的樓市拐點,《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》的出臺,更是嚴厲打擊了涉嫌違規的中介行業。絕大部分房地產創新金融業務都迫于政策壓力暫停。
關鍵詞五:萬科股權之爭
從寶能系強勢奪取大股東之位,到與合作15年的大股東華潤分道揚鑣,從安邦、恒大等重金入場,到引入深圳地鐵方案被迫流產。近期,萬科股權之爭中的幾大角色——寶能被傳出有意轉讓萬科A持股,恒大高層公開表態無意控股萬科A。伴隨這兩大外部力量止步以及相關方之后可能的減持,萬科第二大股東華潤有望“重坐”第一大股東位置。持續一年半之久的萬科股權之爭正步入尾聲。作為曾經全球規模第一的房企,萬科的何去何從不僅僅是一家知名企業的盛衰之路,更是整個房地產行業的風向標。
即便內外交困,2016年,萬科還是拿出了一份不錯的成績單。據統計,2016年萬科累計實現銷售額3620億元。而萬科股權之爭的另一主角恒大銷售額突破3800億元,首次超越萬科。
關鍵詞六:70年宅地續期
2016年4月,溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關注。70年住宅用地到期如何續期,這個牽涉到絕大部分老百姓切身利益的問題引發了大討論。是使用權到期后政府回收、需要繳納續期費用,還是自動續期始終沒有立法。直到11月,《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》的發布,仍未明確宅地續期的具體政策安排,僅明確將研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排。更進一步,房地嚴重背離的問題恐怕將在很長一段時間持續下去。
關鍵詞七:去庫存
在2015年11月召開的中央財經領導小組會議上,習大大喊話 “去庫存”,為2016年的房地產發展確定了主基調。“去庫存”政策的本意是降低三四線城市天量的商品房庫存。但在2016年的前三個季度,三四線城市房地產庫存量依然高企、房價持續低迷;一線城市和部分二線核心城市等不存在庫存問題的地區房價卻一路狂飆猛進。直到2016年10月國慶長假期間,全國19個核心城市重啟限購、限貸等房地產調控政策,宣告了“去庫存”政策提前結束。
一線城市全面限購,而南京、蘇州、合肥、鄭州等二線城市取消了限購政策。大量社會資金在一線城市受到限制后,大規模流向這些二線城市,因為資金逐利和避險需求,對三四線的資金也產生了“虹吸效應”,進一步加劇了核心城市和三四線城市房地產市場的分化。
值得一提的是,在2017年伊始,人民日報再次撰文重提“去庫存”,強調去庫存不應只關注住宅,也應重視商業地產的去庫存問題,并建議在政策上鼓勵商業地產向商品住宅轉化。
鍵詞八:互聯網+
因著李克強總理“大眾創業、萬眾創新”的口號,互聯網+在這幾年成為顛覆各個傳統行業的創新源動力。但作為最為傳統的行業,互聯網+對房地產業的改造仍停留在宣傳營銷的初級階段。2016年,雖然房地產業出現了不少新產品、新模式,但仍沒有出現顛覆行業的互聯網+產品。
以途家網為代表的短租平臺由共享經濟的鼻祖Airbnb模式發展而來,卻比Airbnb發展出更本土化的商業模式。據測算,國內短租市場的潛在市場規模到2018年有望達到700億。而據艾瑞咨詢統計,目前短租市場僅40億元左右,僅達到市場潛力的10%。近期收購了螞蟻短租的途家已成為該細分領域的領頭羊,擁有超過40萬套房源。
相對于VR游戲、電影為人熟知,VR家居、家裝以及VR看房的知名度不高,除了被個別售樓處作為營銷噱頭,尚未在房地產行業普及。目前運作VR看房的企業規模都不大,大部分僅僅是將3D建模和其他廠商的VR設備嫁接,在使用效果和場景上尚有不足。
“真實房源,絕無虛假”、“二手房傭金0.5%”……類似的廣告語在2016年屢見不鮮。以“愛屋吉屋”、“房多多”、“安個家”等為代表的一批互聯網O2O房產中介在今年第四季度的樓市降溫期,受政策影響較大。這些O2O在今年融資節奏明顯放緩。而安個家作為首家宣布關門的企業,成為這個細分領域的典型寫照。相反,擁有完善線下業務的傳統中介在加速線上領域的布局后,二手房客流量遠遠超過其他房產O2O平臺。
關鍵詞九:人工智能+大數據
如果說互聯網+尚未給房地產業帶來顛覆性的變化,但人工智能和大數據的方向是相對明確的。
自移動互聯日臻成熟,互聯網新生態下的用戶需求逐漸被切割成多元化、動態化、碎片化。針對不同的消費場景進行產品設計,加深用戶使用黏性,提高轉化率,已成各互聯網企業的共識。但絕大多數互聯網企業受限于平臺用戶群單一,只能搭建消費場景,被動等待消費者進入。
“云庫3.0”則顛覆了這一現狀。“云庫3.0”是安居客第三代大數據引擎,該平臺上集中了海量數據信息,包括房源、購房人、經紀人、商戶等,還集合了買車、旅游、求職、美食、婚慶、寵物、家政、娛樂、教育等全場景數據,通過用戶在58旗下各個網站的瀏覽數據,判斷用戶的愛好、工作和生活地點,職業等等,精準的為用戶畫像,為開發商提供精準的買房人數據匹配服務。
而作為房產界推出的首個智能形象IP,X博士立足人工智能,通過強大的數據庫為人們解答購房過程中的一切疑問,在迎合市場對于精準、快速、高效的找房需求的同時,也為精準的用戶畫像積累了寶貴數據。 
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